Rood voor rood

Herbestemmen van een erf naar wonen is voor gestopte boeren is op praktisch en emotioneel vlak niet altijd even eenvoudig, vertelde Buitenwonen-makelaar Daniëlle Leerkes in het vorige artikel in dit blad. Voor gestopte boeren kan het een behoorlijke stap zijn om met het hun agrarische bedrijf te stoppen en zich te oriënteren op het herbestemmen van hun erf. Als ze deze drempel eenmaal over zijn, is het vervolgens nóg een behoorlijk traject tot het moment waarop bouwkavels klaar zijn om verkocht te worden. Het is niet alleen een kwestie van de leegstaande stallen slopen en de bouwkavels uittekenen. Gesprekken met de betreffende gemeente, bank, aannemer, accountant en diverse onderzoeken zijn vereist én kosten tijd.

Deze tijd kan vervelend, maar ook nuttig zijn, ervaart Daniëlle Leerkes, makelaar bij Buitenwonen. Buitenwonen in Schalkhaar is dé makelaar voor wonen in het buitengebied. ‘Soms hikken mensen tegen het lange traject van herbestemming aan, terwijl het ook wel ergens goed voor is dat het niet morgen al allemaal is geregeld. Deze tijd geeft stoppers de tijd om aan het idee te wennen dat ze een nieuwe levensfase in gaan’, zet ze uiteen.

Droomscenario
Maar waar begint een herbestemmingsproces van een agrarisch erf? De ene gestopte boer doet eerst navraag bij zijn boekhouder, een ander belt zijn aannemer en weer een ander neemt direct contact op met een makelaar om de mogelijkheden te bespreken.
Daniëlle merkt dat mensen die een herbestemmingstraject aan willen gaan vaak op advies van iemand uit haar netwerk contact opnemen. ‘Wat ik doe na een eerste telefoongesprek, is bij de mensen langs gaan voor een oriënterend gesprek om rustig hun wensen aan te horen. Wat is hun droomscenario? Willen ze op het erf blijven wonen of niet? Willen ze bijvoorbeeld dat één van hun kinderen een kavel kan kopen? Wat vinden de andere kinderen daar van? Het is heel belangrijk om eerlijk en open te bespreken wat je graag zou willen. Soms zijn deze gesprekken al snel heel duidelijk, een andere keer komen er veel emoties bij kijken en vinden mensen het lastiger om hun wensen en ideeën op tafel te leggen. Dat is begrijpelijk, want er gaat veel veranderen en er zijn vaak meerdere partijen die daar iets van vinden. De mening van de kinderen, maar ook van familie spelen vaak een grote rol.’

Wat ik vervolgens doe, is collega’s inschakelen, vervolgt ze. ‘Een specialist op het gebeid van Ruimtelijke Ordening, een landschapsarchitect, maar ook bijvoorbeeld een bedrijfsspecialist die drie opties schetst. De ene optie toont of en hoe het agrarische bedrijf doorgang kan vinden, de andere optie laat zien wat het bedrijf opbrengt als het in de huidige situatie verkocht wordt en de laatste optie laat zien wat het betekent als het erf herontwikkeld wordt, wat de sloop van de stallen kost en welk bedrag de mensen voor zouden moeten financieren. Deze berekeningen maken duidelijk of een herbestemmingstraject met de verkoop bouwkavels wel of niet interessant en financieel aantrekkelijk is.’

Kansen en mogelijkheden
Deze ervaring heeft ook nertsenhouder Lyon Hutten, die een bedrijf in Nieuw Heeten en in Witharen heeft. De overheid wil dat nertsenhouders voor 2024 hun bedrijf staken. Op beide locaties onderzoekt hij nu of herbestemmen naar wonen mogelijk en interessant is. De eerste plannen daarvoor dateren al van een paar jaar geleden. Inmiddels zijn al flinke stappen gezet, maar de precieze uitwerking is nog onzeker. Beide betrokken gemeenten staan welwillend tegenover zijn plannen. Via zijn aannemer kwam Lyon in contact met Daniëlle.
‘We bereiden ons daar nu voor op na 2024. De grote vraag is wat we dan met onze twee locaties kunnen en wat kansen en mogelijkheden zijn. Het is prettig om een specialist met ervaring naast ons te hebben waar we prettig mee kunnen overleggen en die nauw betrokken is. We hebben veel contact met Daniëlle. De lijntjes zijn kort. Als we een mail of brief krijgen over onze Rood voor Rood-plannen zetten we deze naar haar door. Daniëlle praat ons dan weer bij of schetst de mogelijkheden. Er komt veel bij een Rood voor Rood-traject, dat kunnen we lang niet allemaal zelf uitzoeken en regelen. Een inrichtingsplan, een ecologisch plan, de gemeente die er wat van vindt, er komt veel op ons af. Ondanks dat de gemeenten onze plannen niet direct afkeuren en we goed in gesprek zijn, komt er wel heel veel bij kijken. Natuurlijk willen we graag weten hoe dit financieel voor ons uitpakt en waar me mee kunnen rekenen. De kosten van de sloop van de stallen hopen we te kunnen betalen door de kavels te verkopen. Grote vraag is ook of en wanneer er een stoppersregeling komt voor onze sector. In Nieuw Heeten kunnen we waarschijnlijk twee bouwkavels verkopen en een bedrijfshal bouwen. Daarvoor moet ik dan nog wel 1.000 m2 extern slopen. Door met Daniëlle te sparren en veel te overleggen, begrijpen we waarom sommige zaken wat langer duren en in welke fase we zitten. Ook al lopen we best tegen obstakels aan, we hebben er een goed gevoel over.’

Helder tijdspad
Daniëlle omschrijft haar rol als een spin in het web. ‘Door mijn ervaring met dit soort trajecten weet ik wie ik in welke fase in kan schakelen. Vervolgens zet ik de mensen op de juiste plek. Zelf houd ik in het oog dat we samen iets ontwikkelen dat verkoopbaar is én voor de gestopte boer financieel gunstig uitpakt. De verkoper gaat soms te snel op de stoel van de koper zitten. Ik probeer uit te leggen wat wel en niet verkoopbaar is en waarom. Het contact is intensief en heel open.’ Daniëlle houdt de gestopte boeren een helder tijdspad voor. ‘Ik schets hoe lang een traject naar verwachting kan duren en welk bedrag ze voor moeten financieren. De verschillen per gemeente zijn groot en gelukkig is steeds vaker maatwerk mogelijk. Maar een flora- en fauna-onderzoek, asbestinventarisatie, bodemonderzoek, fijnstofonderzoek en geluidsonderzoek zijn vrijwel altijd vereist. En dat kost tijd.’ Ze begrijpt Lyons zorgen goed. ‘Je wilt graag stappen zetten en vooruitgang boeken. En dan heb je al je stallen met de juiste vergunning gebouwd, maar dan ontstaat in jullie geval bij de gemeente onduidelijkheid over hoeveel meters meetellen bij de regeling.’ Ondanks dat is Lyon is positief gestemd over het traject. Het is soms lastig om met de onzekerheden en een ander leven om te gaan, erkent hij. ‘We nemen afscheid van een bedrijf dat al 60 jaar in de familie is. Samen slaan we nu een nieuwe weg in en dat is niet altijd even makkelijk. Hoe alles uitpakt, is nog behoorlijk ongewis. We hopen dat onze plannen realiteit worden en dat er interesse is in de kavels. Maar rentenieren na de verkoop van de bouwgrond zit er niet in. We zijn al blij dat we de sloopkosten er mee kunnen financieren.’

Melden geïnteresseerde kopers
Daniëlle verwacht dat de komende jaren veel gaat gebeuren op voormalige agrarische erven in Oost-Nederland. Veel boeren stoppen of denken na over wel of niet stoppen en bouwkavels creëren op hun erf.’ Lang niet alles komt op Funda, weet ze. ‘Ik weet wat er speelt, ken de markt. Geïnteresseerde kopers van een bouwkavel zijn daarom van harte welkom om zich vrijblijvend te melden bij Buitenwonen. Op die manier kan ik partijen eenvoudig bij elkaar brengen. Dat levert voor kopers en verkopers voordelen op. Meld je dus gerust bij ons als je je aan het oriënteren bent of interesse hebt in een bouwkavel in het buitengebied. Samen kunnen we de wensen bespreken. Wie weet bouw jij straks jouw droomhuis op een droomlocatie.’ Dit artikel wordt u aangeboden door Daniëlle Leerkes, Buitenwonen-makelaar. Buitenwonen is dé makelaar voor wonen in het buitengebied.

Rood voor Rood (Ook wel Ruimte voor Ruimte genoemd) is een regeling waarmee ondernemers in het buitengebied een woning mogen bouwen op de locatie van hun (voormalige) bedrijf. Gemeenten hebben een eigen beleid. Om een bouwkavel te kunnen realiseren, moet de oppervlakte van de stallen en gebouwen minimaal een bepaalde oppervlakte hebben.

www.buitenwonen.nl